当前位置: 首页 > >

万科城市选择策略思考共39页文档

发布时间:

城市选择策略的思考 集团企划部 介绍提纲 第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议 第一部分、对集团已进入/计划进入城 市的现状分析 1、对于全国市场周期的判断 全国人均GDP增长趋势(85年-2000年) 单位:美元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 99年出现拐点,预示 经济进入新一轮快速 增长期 全国房地产投资额增长趋势(93年-2000年) 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 93 94 95 96 97 98 99 2000 单位:亿元 99年增速加快,成为 国民经济的重要产业 全国商品住宅销售量(86年-2000年) 单位:万*方米 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 98年后出现了量升价 0 升的走势,预示着中 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 国房地产市场新一轮 行情的来临 全国商品住宅均价走势力(91年-2000年) 2500 单位:元/*方米 2000 1500 1000 500 0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 小结: ? 从各项指标的趋势看,中国房地产市场迎来了新一轮 的快速增长周期。 ? 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机,制定了 全国性的扩张计划。 ? 万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。 ? 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇,确定合 适的业务扩张策略,以迅速确立万科在全国市场的领先 地位。 第一部分 2、集团已进入/计划进入城市的各项 经济指标的分析 说明:在以下部分的比较中出现的定义释意: 核心城市:指深圳、上海、北京、广州;4城市在各项经 济指标的排名均占据前4位 。 6城市:指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈 阳、成都6城市。 11城市:指集团已进入/计划进入的11个城市。 市区人口指标比较 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2635.69 2.1% ?? ?? ?? ?? 5% 5621.75 3643 4.5% 4% 3% 2.9% 2% 1% 6?? ?? 0% 11?? ?? ?? ?? × ? ?? ?? ?¨?? ?? ?? ?? ?? ?ú × ? ?? ?? ± ? ?? 2000年国民生产总值(GDP)指标比较 25000 20000 15000 12.4% 14.3% 21.6% 19287 25% 20% 15% 10000 5000 11060 12742 10% 5% 0 ?? ?? ?? ?? 6?? ?? 0% 11?? ?? GDP(?? ?? ?? ?? ?? ?ú GDP× ? ?? 核心城市 6城市 11城市 对全国GDP增 长的贡献率 22% 23% 36% 核心城市的经济增长对全国经济的拉 动作用较大;就集团的城市线组合来 看,这些城市对全国经济发展的重要 性已占到超过三分之一的比重。 99-2000年人均GDP指标比较 4000 3000 2000 1000 3957 11.8% 2866 9.7% 2672 10.7% 830 5.5% 0 ?? ?? ?? ?? 6?? ?? 11?? ?? ?? ?ú 9 9 ?ê 20 ?核心城市的人均GDP*均值比11个城市的人均GDP*均值高48%。 ?2000年全国各大城市的人均GDP排名中,核心城市排进前5位,11 个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位,成都、长春排位在20 名之外。 ?核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速,且基数远大于11个 城市中的非核心城市。 99-2000年人均可支配收入指标比较 单位:元 15000 13000 11000 9000 7000 5000 14459 10833 10.4% 7.5% 9667 8.7% ?? ?? ?? ?? 6?? ?? 9 9 ?ê 11?? ?? 20 6280 7.3% ?? ?ú ?核心城市的人均可支配收入的*均值比11个城市的*均值高50%。 ?除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速(人均GDP增速 )相接*,其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速 99-2000年房地产投资额比较 单位:元 核心城市 6城市 99年 1409 1414 占全国比重 34% 2000年 1678 34.5% 1649 占全国比重 34% 33.6% 11城市 1959 47.7% 2348 47.9% 全国 4103 4902 ?无论是核心城市还是11个城市在房地产市场的投入资源的增速 与全国市场的发展趋势保持一致,说确各地市场均未出现市场异 常超速发展或过热的现象; ?非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市,一方面 是由于基于较低基数的增长,但在经济增长及收入增长速度慢于 房地产投资额增速的情况下,非核心城市的房地产市场发展空间 就显得有限。 99-2000年商品房销售量比较 单位:万*方米 99年 核心城市 6城市 2954 3193 11城市 4598 全国 14557 占全国比重 2000年 占全国比重 20.3% 3569 21% 22% 3948 23% 31.6% 5549 32.7% 16984 ?核心城市GDP总量占全国总量比重为12.4



友情链接: